插上大湾区之翼后，南沙明日首次卖地！庆盛、黄阁谁胜？
随着日前粤港澳大湾区规划纲要的公布，南沙以被提及14次抢占广州各区流量之首。
未来，南沙无疑将成为大湾区规划中建设重点。
在科技创新基地、粤港澳合作发展平台等定位的加持下，南沙楼市近期也出现了久违的热闹场面，多个楼盘售楼部人头攒动。
明日，南沙将迎来《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后的首次卖地。南沙庆盛板块的2019NJY-1地块和黄阁板块的2019NJY-2地块将通过网上竞价出让。
规划利好的带动，会不会为南沙的土地市场带来意想不到的爆发？
就发展前景而言，未来到底是庆盛还是黄阁更有吸引力？对比其他版块，置业者又怎么看？
位于南沙区黄阁镇东湾村，进港大道北侧的2019NJY-2商住地块，宗地面积19.3081万㎡，起拍总价66.787亿元，折合楼面地价10291元/㎡。
截至目前，该地块共有1家企业报价，最终会是谁夺得靓宅地，值得期待。
去年12月，中铁建52.554亿元拿下黄阁镇17.1248万㎡地块，楼面价9550元/㎡，一度成为南沙供地“巨无霸”。但无论从总价还是楼面地价，还是地块面积来看，本次出让的东湾村地块都完胜，成为新的南沙“巨无霸”宅地。
地块位于南沙核心的蕉门板块，南面隔进港大道即为南沙区政府以及地铁4号线蕉门站（预留15号线）、蕉门公交枢纽站。
△蕉门地铁站公交枢纽站
位于南沙蕉门河地段，配套本身就不差。周边2.3公里不乏大山乸公园、凤凰湖、南沙儿童公园等配套，南沙万达、华师二附中、广州外国语学校、南沙区中心医院等商业、教育、医疗资源也分布在3公里范围内。
此外，地块本身也要求配建小学、幼儿园、托儿所以及生鲜超市等设施，也为地块加了不少分。
△南沙万达广场
另值得一提的是，地块要求配建16000㎡复建安置房用于东湾村旧改。
据了解，东湾村旧村改造涉及改造面积32.07万㎡，项目目前已提上日程，并正在公开选择合作企业，计划3月23日开标。
△东湾村旧改效果图
与地块同处于黄阁板块的一手住宅目前售价以“2”字头、“3”字头为主，其中去年9月底首次开盘的万科海上明月在售75-88㎡三房平层与84-87㎡四房复式产品，单价为平层1.8万-2万元，复式约2.3万元。
该盘自开盘以来售价变化不大。有消息指，在粤港澳大湾区规划及政策利好下，楼盘可能会有2%的价格上涨幅度。
相比之下，黄阁板块紧靠位于南沙中心城区，发展多年来已呈现出较为成熟的城市形态，各种配套较为齐全。
但不足之处是，黄阁距离市中心较远，搭乘地铁4号线花费时间较长。
根据此前公布的粤港澳大湾区规划纲要，庆盛科技创新产业基地定位为大湾区内重大创新载体。
如果说粤港澳大湾区的光环下，广州发展新重点在被规划纲要提及14次的南沙，那么南沙发展新重点必定是北部的庆盛！
明天出让的庆盛枢纽2019NJY-1地块，位于庆盛地铁站、高铁站东侧，占地面积69630㎡，起拍总价11.897亿元，折合楼面地价4530元/㎡。
需要注意的是，地块限定拿地企业必须是上市港企，具备港铁上盖建设经验，并且须自持计容建面40%的物业不少于10年，引入人工智能、互联科技、创意创客等相关产业。
而就在地块西侧的2018NJY-4地块，去年5月被同为港企的新鸿基拿下，也将引入人工智能、互联科技等产业。
此外，该地块要求建筑高度在100-250米之间，带有一定“地标”性质。
如果明天出让地块也被新鸿基拿下，两宗地块面积总和超10万㎡，计容建面将超32万㎡，体量相当于天河城的2倍，对南沙的发展有着重要的意义。
近一年时间里，庆盛板块已累计挂出（含挂牌、出租、PPP）5宗共计13万㎡商服地。
自去年10月《庆盛枢纽控规》出炉后，可见所在板块在强调科创发展方向的同时，还将有不少资源投入促使其成为南沙北部“组团中心”。
其中包括去年已签约动工的“港科大广州校区”，将布局在庆盛板块西北侧。日后庞大的学生、教师群体，加上人工智能等相关产业从业人员，将产生巨大的消费、生活需求，可较快地刺激区域配套发展。
从整体来看，庆盛板块以产业布局、教育、商服项目等为主，居住用地相对较少，目前距离较近的住宅区为东涌板块。
△庆盛枢纽区块土地利用规划图
目前，东涌板块在售的一手住宅只有美的云筑，是美的置业进驻广州的第一个项目，也是东涌板块近六七年来第一个商品楼盘。在售90-125㎡三至四房，均价约2.1万元/㎡。
不过，东涌板块只有一盘在售的现状将会改变。中海地产开发的中海熙园项目将主打130-140㎡叠墅产品，展厅已在1月开放，具体开盘时间与售价待定。
单从目前发展程度来看，庆盛枢纽周边可以说是各种配套都不完善，各种规划落地、项目落成仍需时日。
不过，庆盛板块的优势也很明显。除了可通过地铁4号线庆盛站往返市中心与南沙城区外，高铁在此设站通过也让庆盛能便捷往返广深港三地，也因此发挥目前全区独有的地铁+高铁枢纽优势。
△高铁庆盛站客流
除了黄阁和庆盛以外，想必大家也很关心南部大粮仓南沙整体在粤港澳大湾区规划纲要公布之后的楼价变动。
克而瑞数据显示，自2014年以来，南沙的供应套数总体呈上升趋势，2018年供应套数15835套，比最低谷时的2016年供应的11017套多出了4818套，增幅达44%。
从供求情况来看，2014、2015年和2018年南沙区一手住宅均为供过于求。2014年，南沙区一手住宅供应量为14123套，而成交量却不及供应套数的一半，供求关系达到了近5年最悬殊的一年，供求比为2.07。
价格方面，从2014年到2018年中，南沙一手住宅成交均价逐渐攀升，从2014年的10477元/㎡到2017年的小高峰14693元/㎡，增幅达到40%。虽然南沙房价势头在2018年有所放缓，但均价依旧维持在1.4万元/㎡。
按去化率12个月计算，2019年1月南沙区一手住宅存量为145万㎡，共12402套，去化周期为13.5个月。
也就是说，目前南沙一手住宅还能卖13.5个月，库存量十分充足。虽然粤港澳大湾区相关规划利好让南沙的市场关注度增加，但由于一手供货量较大，楼价总体处于较为稳定的水平。
除了南沙黄阁、庆盛的两宗地块出让外，明天还有久违的天河宅地同时亮相。
地块位于黄埔大道东646号，其前身为广东正大康地有限公司。宗地面积30946㎡，起拍总价25.5638亿元，折合楼面地价25838元/㎡。
区位上来说，地块位于金融城东部一线临江地段，而且西侧距离地铁5号线东圃站仅约400米，并在南侧珠江边预留新型交通线。
同时，由于处于岑村机场净空范围内，地块一线临江建筑限高50米，二线建筑限高80-100米不等。
从土地供应稀缺性看，该地块则是天河区时隔四年之后再度推出的宅地，将会引起土拍市场的高度关注。
截至27日19:30，地块有1家企业报价。
目前地块周边1公里范围内一手项目仅兰亭盛荟一盘，售价4.8万-5万元/㎡。
与地块区位条件更相似的江源半岛花园，在售一手尾货，毛坯价格高达7.5万元/㎡。
这边厢靓地“闺中待嫁”，那边厢却有土地延迟出让时间。
近日，原定3月8日出让的黄埔区科学城、鱼珠地块，出让时间均有不同的延后。
其中，科学城KXCD-F1-3位于黄埔区开创大道以南、荔红一路以西，临近地铁香雪站，占地面积23650㎡，计容建面76464㎡，起拍总价达8.36亿元，折合楼面地价10934元/㎡。
此外，地块原出让条件中的“竞得人须为世界500强企业”调整为“竞买申请人或其实际控股股东为世界五百强企业”，意味着企业拿地门槛有所下降，出让时间也由原来的3月8日延后至3月25日。
同样延后出让时间的，还有位于黄埔大道以南的鱼珠LG-YZ-02地块。该地块占地16424㎡，计容面积144360㎡，起拍总价达16.971亿元，折合楼面价11756元/㎡。
地块属于第二中央商务区范围，也是黄埔临港经济区，南北分别规划有地铁25、30号线经过。
据了解，地块出让日期改为3月29日，总体出让条件与此前公布的相比并无改变，但出让时间延后或将吸引更多企业参与竞拍。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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